Utrzymanie terenów zieleni we wspólnocie i spółdzielni: obowiązki, umowa, koszty

Kto odpowiada za drzewo, które spadło

To pytanie zawsze pada po fakcie. Odpowiedź trzeba mieć wcześniej.

Odpowiada posiadacz nieruchomości, czyli wspólnota albo spółdzielnia, w imieniu której działa zarząd. Umowa z administratorem czy z ekipą od zieleni nie zdejmuje z Was tej odpowiedzialności automatycznie, tylko dokładnie w takim zakresie, w jakim ktoś wcześniej wpisał to do umowy, a w typowej umowie na utrzymanie terenów zielonych o drzewach nie ma ani jednego zdania poza koszeniem trawy i cięciem żywopłotu.

Ubezpieczyciel i sąd patrzą na jedną rzecz, czyli na to, czy dało się coś przewidzieć. Zdrowy jesion, który przewrócił się w nocy z 11 na 12 sierpnia 2017 roku, kiedy przez Polskę przeszły nawałnice łamiące drzewa na kilkudziesięciu tysiącach hektarów lasu, to zdarzenie losowe i nikt rozsądny nie będzie miał do zarządu pretensji. Zupełnie inaczej wygląda topola z hubą przy ziemi, uniesioną darnią po jednej stronie i suchymi konarami nad chodnikiem do śmietnika, którą wszyscy widzieli i nikt nie opisał. To jest zaniedbanie.

Z tego bierze się cała reszta tekstu. Sam przegląd niewiele daje, jeśli nie zostanie po nim papier, bo protokół z datą, nazwiskiem osoby, która oglądała drzewa, opisem stanu każdego z nich i konkretnymi zaleceniami jest jedyną rzeczą, jaką możesz położyć na stole, kiedy likwidator szkody zaczyna szukać powodu do odmowy wypłaty.

Dlaczego przegląd nie jest dobrą wolą zarządu

Nie ma osobnego przepisu o przeglądach drzew. To niczego nie zmienia.

Obowiązek bierze się z ogólnej zasady, że kto ze swojej winy wyrządza komuś szkodę, ten musi ją naprawić, oraz z tego, że nieruchomość trzeba utrzymywać w stanie niezagrażającym ludziom. Chore drzewo na terenie, po którym codziennie chodzą mieszkańcy i pod którym stoją samochody, jest takim samym zagrożeniem jak niesprawna winda albo odpadający tynk na balkonie, z tą różnicą, że winda ma umowę serwisową i wyznaczony termin przeglądu, a drzewo zwykle nie ma nikogo.

Rytm jest prosty. Raz w roku przegląd całego drzewostanu, najlepiej w listopadzie albo w lutym, kiedy korony są bezlistne i widać w nich rozwidlenia, pęknięcia oraz susz, których latem nie da się dostrzec nawet z bliska. Do tego przegląd po każdej silnej wichurze, choćby z ziemi nic nie było widać, i doraźnie po każdym zgłoszeniu mieszkańca, zapisanym razem z tym, co po nim zrobiliście.

Jest jeszcze powód, o którym mało kto myśli. Osiedla z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych mają dziś drzewa czterdziesto i pięćdziesięcioletnie, sadzone przy oddaniu bloków, często zbyt gęsto i za blisko ścian, więc wchodzą właśnie w wiek, w którym pojawiają się ubytki i rozłamania w widełkach. Przegląd, który dziesięć lat temu byłby formalnością, dzisiaj naprawdę coś wykrywa, także na terenach, gdzie robimy przycinanie drzew w Łodzi.

Co powinna zawierać umowa na utrzymanie zieleni

Spory rzadko biorą się z ceny. Prawie zawsze z tego, czego nie zapisano.

Zakres i częstotliwość

Ile koszeń w sezonie i przy jakiej wysokości trawy. Ile cięć żywopłotu. Czy przegląd drzew w ogóle jest w umowie i czy kończy się protokołem, czy rozmową na parkingu. No i grabienie liści, czyli pozycja wywołująca najwięcej awantur w październiku, bo zarząd zakłada, że to oczywista część utrzymania zieleni, a wykonawca liczy ją osobno i ma do tego pełne prawo, skoro nikt tego wcześniej nie zapisał.

Co jest w ryczałcie, a co poza nim

Ryczałt obejmuje prace planowe i zwykle nie obejmuje interwencji awaryjnych, wycinki, frezowania pniaków ani nasadzeń. Stawki na te pozycje ustal już przy podpisywaniu umowy, kiedy nikogo nie goni czas, bo wieczorem po wichurze, przy wiszącym konarze i telefonach od mieszkańców, negocjujesz z pozycji kogoś, kto nie ma żadnego wyboru. Zawsze przepłacisz.

Czas reakcji na zgłoszenie awaryjne

Ten jeden zapis różnicuje wykonawców najmocniej, bo konar wiszący nad chodnikiem trzeba zdjąć tego samego dnia. Jeśli umowa milczy, ekipa przyjedzie wtedy, kiedy będzie mogła, a przez cały ten czas obowiązek wygrodzenia terenu, powieszenia taśmy oraz pilnowania, żeby nikt tam nie wszedł, zostaje po stronie wspólnoty. Wpisz konkretną liczbę godzin.

Polisa OC i suma gwarancyjna

Przy pracach nad samochodami, chodnikami i elewacjami to pozycja obowiązkowa. Poproś o skan. Sprawdź sumę gwarancyjną i to, czy polisa obejmuje prace na wysokości oraz szkody w mieniu osób trzecich, bo firma bez OC oznacza w praktyce, że po uszkodzeniu czyjegoś auta wspólnota będzie dochodzić roszczeń od podmiotu, który równie dobrze może nie mieć z czego zapłacić.

Kto składa wnioski o zezwolenie

Wniosek o usunięcie drzewa składa posiadacz nieruchomości, czyli wspólnota. Wykonawca może przygotować dokumentację i zwykle robi to szybciej, bo składa takie wnioski regularnie, ale musi to wynikać z umowy. Inaczej po pół roku okazuje się, że wszyscy byli przekonani, że zajmie się tym ktoś inny, i mija kolejny sezon.

Formalności przy wspólnocie i czym różnią się od prywatnej działki

Wspólnota nie jest osobą fizyczną. To zmienia całą ścieżkę.

Uproszczone zgłoszenie z artykułu 83f ustawy o ochronie przyrody przysługuje wyłącznie osobie fizycznej, która usuwa drzewo na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą, więc wspólnota z tej drogi nie skorzysta. Nawet gdyby mogła, próg dotyczy drzew o obwodzie pnia mierzonym na wysokości 5 centymetrów przekraczającym 80 centymetrów dla topoli, wierzby, klonu jesionolistnego i klonu srebrzystego, 65 centymetrów dla kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego oraz 50 centymetrów dla pozostałych gatunków.

Wy idziecie ścieżką pełnego wniosku o zezwolenie, a razem z nim pojawia się opłata liczona z obwodu pnia i ze stawki dla gatunku. Przy kilkunastu drzewach na osiedlu potrafi to być kwota, której nikt nie przewidział w planie gospodarczym na dany rok, więc lepiej sprawdzić ją w wydziale ochrony środowiska zanim zapadnie uchwała, a nie dwa miesiące po niej.

Opłatę da się odroczyć na trzy lata w zamian za nasadzenia zastępcze, a po tym czasie umorzyć, jeśli nowe drzewa się przyjmą. Na osiedlu wychodzi to zwykle korzystnie, bo teren i tak wymaga uzupełnienia zieleni, a mieszkańcy dużo łatwiej przyjmują wycinkę starej topoli, kiedy dwa tygodnie później widzą pod oknem nowe lipy z palikami, niż wtedy, gdy zostaje po niej pieniek i rozjeżdżone błoto.

Zwróć jeszcze uwagę na dwie pułapki. Pierwsza to termin, bo prac w gęstych zadrzewieniach nie planuje się w okresie lęgowym ptaków, przyjmowanym w Polsce od 1 marca do 15 października, a na osiedlu z rozbudowaną zielenią jedno zgłoszenie od mieszkańca potrafi zatrzymać ekipę w połowie roboty. Druga to ogławianie. Artykuł 87a ustawy o ochronie przyrody traktuje usunięcie ponad 30 procent korony jako uszkodzenie drzewa, a powyżej 50 procent jako jego zniszczenie, i karę zapłaci wspólnota, choć piłę trzymał ktoś zupełnie inny.

Błędy, które kosztują zarząd najwięcej

Wszystkie widzimy regularnie. Wszystkie da się naprawić w tydzień.

Najdroższy jest wybór oferty po samej cenie za metr kwadratowy. Wygrywa wtedy firma, która nie wliczyła grabienia liści, przeglądu drzew ani interwencji awaryjnych, więc po roku okazuje się, że umowa była tańsza wyłącznie na papierze, a faktury spoza umowy spokojnie dołożyły resztę. Porównywaliście dwie różne rzeczy i nikt tego nie zauważył, dopóki nie przyszło zebranie sprawozdawcze.

Zaraz za tym idzie brak dokumentacji przeglądów, czyli brak dowodu dokładnie wtedy, kiedy jest najbardziej potrzebny. Podobnie kosztowne bywa zlecanie ogławiania zamiast redukcji korony, bo wychodzi taniej i szybciej, a kończy się osłabionym drzewem, gęstwiną słabo umocowanych odrostów po dwóch sezonach i ryzykiem kary. Najgorzej wypada jednak protokół z zaleceniem wycinki, po którym nikt nic nie zrobił. Taki papier szkodzi bardziej, niż pomaga, bo dowodzi, że wiedzieliście.

Zostaje rzecz, która naprawia się najprościej i daje najwięcej, czyli lista drzew. Zwykła tabelka z numerem, gatunkiem, obwodem, lokalizacją i uwagami zamienia przegląd z jednorazowej opinii w narzędzie, które po dwóch, trzech latach pokazuje, które konkretnie drzewa się pogarszają, a to pozwala rozłożyć wydatki na kolejne lata zamiast reagować na awarie. Zrób ją raz.

Jak porównać oferty, które wyglądają identycznie

Cztery pytania robią to szybciej niż jakikolwiek cennik.

Zapytaj, czy w ofercie jest przegląd drzew zakończony protokołem, bo jeśli go nie ma, ta cena po prostu nie jest porównywalna z ofertą, która go zawiera, i nie ma sensu stawiać obu w jednej tabelce. Potem zapytaj o czas reakcji na zgłoszenie awaryjne oraz o to, czy liczba godzin faktycznie stoi w umowie, czy padła tylko w rozmowie.

Zostają dwie rzeczy, o które prawie nikt nie pyta, a obie potrafią zdecydować o całym sezonie. Poproś o skan polisy OC i sprawdź sumę gwarancyjną. Ustal też, kto przygotowuje wnioski o zezwolenie i czy jest to wliczone w cenę, bo w ofercie zajmuje to pół linijki albo nie ma tego wcale, a w praktyce decyduje o tym, czy wycinka odbędzie się w tym roku.

Utrzymanie osiedla różni się od pielęgnacji ogrodu przy domu skalą i tym, że wszystko dzieje się wśród ludzi, wózków i zaparkowanych samochodów. Widać to od pierwszego dnia po tym, jak ekipa wygradza strefę pod drzewem, czy ma osobnego człowieka do pilnowania przechodniów i w jakim stanie zostawia parking po pracy, bo sprzątanie jest tą częścią zlecenia, na której najłatwiej oszczędzić i najtrudniej to potem odkręcić w oczach mieszkańców.

Obsługujemy zarówno pojedyncze zlecenia, jak i stałą współpracę na terenach wspólnot, w Łodzi i w miastach dookoła, także tam, gdzie potrzebna jest wycinka drzew w Zgierzu. Wycenę robimy po obejściu terenu razem z Wami, bo bez tego każda kwota jest zgadywaniem, a zgadywanie kończy się aneksem w połowie sezonu.